Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội, vấn đề bồi thường luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người dân. Quy định pháp luật hiện hành đảm bảo bồi thường đầy đủ, kịp thời và minh bạch bằng đất hoặc tiền. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật chi tiết các nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất cũng như điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
7 Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân thủ các nguyên tắc nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Những nguyên tắc này là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước xây dựng phương án bồi thường công bằng, minh bạch và phù hợp với thực tế. Cụ thể gồm:
- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
- Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
- Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
- Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
- Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 Điều 220 của Luật này, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì các trường hợp được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất;
- Có quyết định giao, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;
- Sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ai có thẩm quyền thu hồi đất?
Ngoài việc tìm hiểu nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất, nhiều người cũng thắc mắc về người có thẩm quyền thu hồi đất. Theo đó, Điều 83 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định thu hồi đất đối với:
- Tổ chức trong nước;
- Tổ chức tôn giáo;
- Tổ chức tôn giáo trực thuộc;
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyết định thu hồi đất đối với:
- Hộ gia đình.
- Cá nhân đang sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư.
Quy trình thực hiện bồi thường khi thu hồi đất
Dưới đây là quy trình thực hiện bồi thường khi thu hồi đất chi tiết!
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Đây là bước đầu tiên trong quá trình thu hồi đất. Sau khi dự án hoặc công trình thuộc trường hợp được phép thu hồi đất được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến người sử dụng đất và công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
Thông báo thu hồi đất thường bao gồm các nội dung quan trọng như:
- Lý do thu hồi đất.
- Diện tích, vị trí đất dự kiến thu hồi.
- Thời gian thực hiện thu hồi.
- Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm.
Việc thông báo trước giúp người dân có thời gian chuẩn bị hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất và nắm bắt các quyền lợi của mình trong quá trình bồi thường.
Bước 2: Kiểm kê đất đai và tài sản
Sau khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ phối hợp với người sử dụng đất tiến hành kiểm kê thực tế.
Nội dung kiểm kê bao gồm:
- Diện tích đất bị thu hồi.
- Loại đất đang sử dụng.
- Nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
- Cây trồng, vật nuôi và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp cung cấp giấy tờ liên quan và tham gia quá trình kiểm kê. Trường hợp có sự chênh lệch giữa hồ sơ và hiện trạng thực tế, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xác minh để bảo đảm tính chính xác của dữ liệu bồi thường.
Bước 3: Lập và công khai phương án bồi thường
Trên cơ sở kết quả kiểm kê, cơ quan có nhiệm vụ bồi thường sẽ xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với từng trường hợp cụ thể.
Phương án thường bao gồm:
- Diện tích đất được bồi thường.
- Mức bồi thường về đất.
- Mức bồi thường tài sản trên đất.
- Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm.
- Phương án bố trí tái định cư (nếu thuộc diện tái định cư).
Sau khi hoàn thiện, phương án bồi thường phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư để người dân theo dõi, góp ý. Trong thời gian công khai, người có đất bị thu hồi có quyền xem xét, đối chiếu thông tin và đề nghị điều chỉnh nếu phát hiện sai sót liên quan đến diện tích đất, tài sản hoặc mức bồi thường.
Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường
Sau khi tiếp nhận và xử lý các ý kiến đóng góp của người dân, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Quyết định phê duyệt là căn cứ pháp lý chính thức để triển khai việc chi trả tiền bồi thường và thực hiện các chính sách hỗ trợ.
- Trong quyết định phê duyệt thường thể hiện rõ:
- Danh sách người được bồi thường.
- Diện tích đất được bồi thường.
- Giá trị bồi thường cụ thể.
- Các khoản hỗ trợ kèm theo.
- Hình thức bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền.
- Phương án tái định cư (nếu có).
Người dân cần kiểm tra kỹ các nội dung trong quyết định để bảo đảm quyền lợi của mình được ghi nhận đầy đủ và chính xác.
Bước 5: Chi trả tiền bồi thường và bố trí tái định cư
Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, cơ quan có trách nhiệm sẽ tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo đúng thời gian quy định. Tùy từng trường hợp, người dân có thể được:
- Nhận tiền bồi thường về đất.
- Nhận tiền bồi thường đối với nhà ở, công trình và tài sản khác.
- Được giao đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư.
- Được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Được hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp.
Nguyên tắc quan trọng là việc bố trí tái định cư phải được thực hiện trước hoặc đồng thời với thời điểm thu hồi đất ở nhằm bảo đảm người dân có nơi ở mới, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn thành việc chi trả bồi thường và bố trí tái định cư (nếu có), người sử dụng đất thực hiện bàn giao mặt bằng theo kế hoạch để dự án được triển khai đúng tiến độ.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, nhiều người dân băn khoăn về điều kiện được bồi thường, cơ quan quyết định giá đất và cách bảo vệ quyền lợi khi không đồng ý với phương án bồi thường. Dưới đây, đội ngũ Luật sư SPT sẽ giúp bạn giải đáp chi tiết!
Đất không có Sổ đỏ có được đền bù khi thu hồi không?
Có thể được bồi thường. Ngoài trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường nếu có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hoặc có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, đất lấn chiếm hoặc sử dụng trái pháp luật thường không được bồi thường về đất.
Giá đất cụ thể để đền bù do cơ quan nào quyết định?
Giá đất cụ thể dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Trước khi quyết định, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xác định giá đất theo trình tự, phương pháp định giá đất và kết quả thẩm định theo quy định của pháp luật để bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Nếu không đồng ý với mức giá đền bù, người dân cần làm gì?
Người dân có quyền gửi ý kiến trong giai đoạn công khai phương án bồi thường hoặc thực hiện khiếu nại đối với quyết định bồi thường nếu cho rằng mức giá chưa phù hợp với quy định pháp luật. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, người dân có thể tiếp tục khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định.
Hiểu rõ nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất là điều cần thiết để người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi Nhà nước thực hiện thu hồi. Việc nắm vững các quy định về điều kiện bồi thường, thẩm quyền thu hồi và quy trình thực hiện không chỉ giúp hạn chế tranh chấp mà còn bảo đảm quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư diễn ra công bằng, minh bạch.
