Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội, vấn đề bồi thường luôn được người dân đặc biệt quan tâm. Vậy bồi thường về đất là gì và người sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nào để được hưởng quyền lợi này? Bài viết dưới đây Luật sư Spt sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật về điều kiện và nguyên tắc bồi thường về đất hiện nay.

Bồi thường về đất là gì?

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2024, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi. Cụ thể, đây là cơ chế pháp lý mà Nhà nước bổ sung tài sản (đất mới hoặc tiền) cho hộ gia đình, cá nhân khi họ bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh.

Điều kiện để được bồi thường khi thu hồi đất

Để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như giấy tờ mua bán, trao đổi, tặng cho đất trước 1993)
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển nhượng
• Sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Các trường hợp không được bồi thường về đất khi thu hồi

Ngoài việc tìm hiểu bồi thường về đất là gì, bạn cũng cần nắm được các trường hợp không được bồi thường về đất khi thu hồi. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ những trường hợp không được bồi thường về đất nhằm bảo đảm việc quản lý, sử dụng đất đúng quy định. Dưới đây là các trường hợp phổ biến:

• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai: Thu hồi đất lấn chiếm, xây dựng trái phép, не có giấy tờ hợp pháp
• Đất lấn, chiếm hoặc sử dụng không đúng quy định: Đất không có Sổ đỏ và không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
• Người sử dụng đất hủy hoại đất: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm
• Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất không được chuyển nhượng: Người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật Đất đai 2024
• Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất: Không kiểm soát được đất giao quản lý
• Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục: Không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư 24 tháng mà hết thời hạn gia hạn vẫn chưa sử dụng
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá: Đất phục vụ mục đích công cộng, không thuộc diện được bồi thường
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng: Đất có mặt bằng phục vụ mục đích tín ngưỡng, không được bồi thường
• Tài sản gắn liền với đất tạo lập trái quy định pháp luật: Xây dựng không có giấy phép hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất
• Công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết thời hạn: Giấy phép xây dựng hết hiệu lực trước thời điểm thu hồi đất
• Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng: Trước thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường phải được thực hiện theo các nguyên tắc được quy định trong Luật Đất đai 2024 nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Nguyên tắc quan trọng nhất là: “Thu hồi loại đất nào thì bồi thường bằng loại đất đó”. Nếu không có đất để bồi thường, người dân được bồi thường bằng tiền hoặc nhà ở tái định cư.

Nguyên tắc bồi thường bằng đất

Bồi thường bằng đất là việc Nhà nước giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

• Điều kiện áp dụng: Địa phương có điều kiện về quỹ đất, người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng đất
• Quy định cụ thể: Diện tích đất bồi thường ≥ diện tích đất thu hồi. Nếu có chênh lệch về giá trị, phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền

Nguyên tắc bồi thường bằng tiền

Bồi thường bằng tiền được áp dụng khi không có đất để bồi thường, Nhà nước trả giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi.

• Điều kiện áp dụng: Không có đất để bồi thường, người dân có nhu cầu nhận tiền
• Cách tính: Giá bồi thường = Giá đất cụ thể × Diện tích đất bị thu hồi
• Giá đất cụ thể: Được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Thời hạn chi trả: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường bằng nhà ở

Đối với trường hợp thu hồi đất ở mà người dân phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước có thể thực hiện bồi thường bằng nhà ở hoặc bố trí tái định cư nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Các nguyên tắc cơ bản gồm:

• Việc bồi thường bằng nhà ở phải bảo đảm người dân có nơi ở mới phù hợp sau khi bị thu hồi đất.
• Nhà ở tái định cư phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu về diện tích, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy định của pháp luật.
• Khu tái định cư cần được xây dựng đồng bộ, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, học tập, làm việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu của người dân.
• Trường hợp giá trị nhà ở hoặc suất tái định cư lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị bồi thường được hưởng thì phần chênh lệch sẽ được thanh toán theo quy định.

Phân biệt “Bồi thường về đất” và “Hỗ trợ khi thu hồi đất”

Khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều người thường nhầm lẫn giữa hai khái niệm “bồi thường về đất” và “hỗ trợ khi thu hồi đất”. Trên thực tế, đây là hai chính sách hoàn toàn khác nhau về bản chất, điều kiện áp dụng và mục đích thực hiện. Nếu bồi thường đất đai là quyền lợi pháp lý dành cho người sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định, thì hỗ trợ khi thu hồi đất là chính sách nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống, sản xuất và giảm bớt khó khăn sau khi bị thu hồi đất.

Trình tự, thủ tục nhận bồi thường thu hồi đất

Bên cạnh thắc mắc bồi thường về đất là gì, không ít người cũng băn khoăn về trình tự, thủ tục nhận bồi thường khi đất bị thu hồi. Dưới đây là các bước chi tiết:

Bước 1: Nhận thông báo thu hồi đất

Cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành và gửi thông báo thu hồi đất đến người dân. Thông báo này phải được gửi trước ít nhất 90 ngày (đối với đất nông nghiệp) và 180 ngày (đối với đất phi nông nghiệp).

Bước 2: Kiểm kê đất đai và tài sản gắn liền với đất

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã và chủ đất để tiến hành đo đạc, kiểm đếm diện tích đất, đánh giá tình trạng nhà cửa, vật kiến trúc và hoa màu trên đất.

Bước 3: Lập và lấy ý kiến về dự thảo phương án bồi thường

Dựa trên biên bản kiểm đếm và bảng giá đất cụ thể, cơ quan chức năng lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Dự thảo này phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã ít nhất 20 ngày để người dân đóng góp ý kiến.

Bước 4: Phê duyệt phương án và ra quyết định thu hồi

Sau khi tiếp thu ý kiến và hoàn thiện phương án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất, đồng thời phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 5: Chi trả bồi thường và bàn giao mặt bằng

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường có hiệu lực, cơ quan chức năng phải tiến hành chi trả tiền hoặc giao đất/nhà tái định cư cho người dân. Sau khi nhận đủ quyền lợi, người dân có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời hạn.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về bồi thường đất

Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, nhiều người dân còn băn khoăn về điều kiện được bồi thường, mức bồi thường cũng như cách bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là giải đáp chi tiết!

Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm khi bị thu hồi làm đường giao thông đền bù thế nào?

Đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền (tính theo giá đất nông nghiệp cụ thể do UBND tỉnh quy định). Ngoài ra, người dân còn được nhận các khoản Hỗ trợ như: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Cây trồng trên đất cũng được bồi thường theo giá trị thực tế.

Đất mua bán giấy viết tay không có Sổ đỏ có được bồi thường không?

Vẫn có thể được bồi thường nếu chứng minh được đất đã sử dụng ổn định, lâu dài trước các mốc thời gian quy định của Luật Đất đai và không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, quá trình xét duyệt hồ sơ đối với đất giấy tay sẽ phức tạp và cần xác minh kỹ lưỡng từ chính quyền địa phương.

Không đồng ý với giá bồi thường của Nhà nước thì phải làm sao?

Nếu không đồng ý với mức giá bồi thường trong phương án thu hồi đất, người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích, cung cấp căn cứ xác định giá đất và thực hiện khiếu nại theo trình tự luật định. Trong trường hợp vẫn không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, người dân có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Qua những thông tin trên, hy vọng bạn đã hiểu rõ bồi thường về đất là gì, điều kiện được hưởng bồi thường cũng như các nguyên tắc và quyền lợi liên quan khi Nhà nước thu hồi đất. Việc nắm vững các quy định pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn hạn chế những tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.